|
Przyszedł Kupiec do Szewczyka
|
|
 „Wir” przedstawia ogromne zbrodnie i zbrodniarzy. Dla urozmaicenia jednak, popatrzmy na małą szprotkę wśród kanadyjskiej (nie tylko!) Polonii.
Z opisu własnych osiągnięć zawodowych (były „Info nurt”, nr 16) wynikałoby, że Bohdan Szewczyk był inżynierem nieprzeciętnym. Dlatego jest niejasne, że wybrał w Kanadzie zawód maklera nieruchomości. Jak inne wolne zawody, ma ona normy etyki. Komisje rozpatrują skargi, wymierzają kary, a jeśli trzeba, wyrzucają z zawodu – odbierają licencję.
Do komisji dyscyplinarnej w Real Estate Commission of Ontario (RECO, Rada Handlu Nieruchomości Ontario), wpłynęła skarga klienta (Kupca) na Szewczyka. RECO stawia sobie za zadanie zdobywać zaufanie publiczne do rynku handlu nieruchomościami (www.reco.on.ca). Kupiec zwrócił się do Bohdana Szewczyka, o pomoc w nabyciu nieruchomości. Szewczyk znalazł dla Kupca posiadłość, ale o 5 tys. CAD droższą, niż Kupiec mógł zapłacić. Aby zachęcić do transakcji, Szewczyk zaoferował rabat ze swej prowizji. Panowie podpisali umowę o pośrednictwie, wpisując klauzulę o rabacie.
Kupiec rabatu nie otrzymał. Szewczyk podobno miał trudności finansowe. Kupiec znalazł natomiast pakiet od Szewczyka w swej skrzynce pocztowej. Makler informował, że dał w imieniu rodziny Kupca, 500 CAD miejscowemu kościołowi. Inny dokument był wypełnionym formularzem umowy o pośrednictwo Szewczyka w sprzedaży istniejącej posiadłości Kupca. Formularz obiecywał, że Kupiec dostanie rabat z prowizji Szewczyka również za tę usługę. Nazwisko i adres Kupca były napisane na maszynie w miejscu na podpis Kupca. Nie było oczywiście podpisu Kupca. Mimo to, Szewczyk „poświadczył podpis”.
Winny
Komisja dochodzeniowa RECO stwierdziła winę Szewczyka. Makler znacznie zwlekał z podpisaniem umowy o pośrednictwo. Mimo że miał z Kupcem częste kontakty handlowe odnośnie zakupu, Szewczyk nie wyjaśnił Kupcowi warunków pośrednictwa, a umowę podpisał dopiero w dniu aprobaty ceny zakupu przez Kupca. W Kanadzie jest to nieomylny znak, że mamy do czynienia z oszustem. Poważni maklerzy unikają podobnych pomyłek, jak ognia, chyba że chcą skazać rodzinę na makaron bez sosu, zamiast ulubionych hamburgerów.
RECO orzekł też, iż Szewczyk nie zapłacił rabatu, do którego zobowiązał się w kontrakcie z Kupcem. Ponieważ Szewczyk dostał swoją część prowizji od maklera sprzedającego posiadłość zakupioną przez Kupca, Szewczyk powinien był otrzymać pełną należność prowizji, był więc w stanie zapłacić rabat należny Kupcowi. Szewczyk tłumaczył niewypłacalność rzekomym faktem, że brat zdefraudował go na 15 tys. CAD, więc nie jest w stanie zapłacić. RECO: wydaje się, że Szewczyk nigdy nie wyjaśnił Kupcowi, dlaczego ten miałby ponieść konsekwencje defraudacji Szewczyka przez inną osobę.
Trzecia wina maklera przypomina zachowanie się Szewczyka w stosunku do Redakcji byłego magazynu „Info nurt”. Zawiadomiwszy Kupca, że nie jest w stanie zapłacić rabatu, Szewczyk próbował zmienić fakty, przygotowując fałszywy dowód (cytat z RECO) swych transakcji z Kupcem, w postaci datku dla kościoła i bezsensownej sugestii, że wypłata rabatu zależy od najęcia Szewczyka również do sprzedaży istniejącej nieruchomości Kupca.
Nawet jeśli Szewczyk dałby 500 CAD na kościół w imieniu Kupca, miał obowiązek zapytać o pozwolenie, tym bardziej, że nazwisko Kupca miało figurować na tabliczce dziękczynnej. Kupiec stanowczo zaprotestował mieszaniu religii z biznesem. RECO: Szewczyk postąpił w tym wypadku nie tylko nieprofesjonalnie, ale i natrętnie.
Zawód
To jest ten sam Szewczyk, który w swoim magazynie „Info nurt 2” (nr 3), we wstępniaku umizguje się do uczuć religijnych Czytelników.
Ten sam Szewczyk pisał w fachowym artykule: Korzystając z usług doświadczonego agenta handlu nieruchomościami powinniśmy zawrzeć z nim umowę na jego usługi, tzw. Porozumienie Kupiec – Broker. Wasz agent jest opłacany przez właściciela domu i powinien być całkowicie lojalny wobec osoby kupującej. W przypadku braku takiej umowy, obaj agenci, sprzedający i kupujący, pracują dla właściciela sprzedawanej posesji [...] KATEGORYCZNIE ZALECAM ZATRUDNIENIE AGENTA NA WŁASNY KOSZT. Taki agent powinien posiadać doświadczenie budowlane. Będzie to dla kupującego dodatkową gwarancją (były„Info nurt”, nr 13, s. 41 i 42; kapitaliki Szewczyka, wytłuszczenia Mecenasa).
Szewczyk ciągnął „ostrzeżenie”: Pamiętajmy, że odgrywanie przez kupca roli agenta wygląda bardzo korzystnie dla sprzedawców i budowniczych, którzy są specjalistami w wywoływaniu wrażenia na kupującym.
Szewczyk potrafi zrobić dobre wrażenie. Wstępniak „Od Redakcji”, w „Wirze” (nr 3), podaje, jak Szewczyk wykorzystał dobre imię Elżbiety Gawlas, byłej, nieskorumpowanej sekretarki Wałęsy, do osiągnięcia swojego pazernego celu. Także na dystrybutorach, ten szwindlarz wywarł dobre wrażenie, skoro taki EMPIK zganił przedstawicieli „Wiru”, protestujących przeciw ukazaniu się podróbki. Podróbki, która posiada NASZˇ winietę, numer ISSN i kod kreskowy, a pozbawiona jest kompletu informacji w stopce redakcyjnej, wymaganych i wyszczególnianych przez polskie prawo prasowe!
Rekomendować najęcie agenta-budowlańca to takaż bzdura. Większość maklerów nieruchomości w Kanadzie jedyne, co potrafi w tej branży, to odróżnić plac budowy od placu zabaw. Gdyby potrzebna była lepsza znajomość rzeczy, organizacje zawodowe maklerów zadbałyby o to.
Ze stwierdzenia: agent jest opłacany przez właściciela domu, zionie brakiem profesjonalizmu, szczególnie w artykule skierowanym do potencjalnych Kupców. Agenta, owszem, opłaca właściciel domu, ale z pieniędzy otrzymanych od Kupca, na pewno nie ze swoich. Właścicielowi pozostaje tyle w ręku, ile otrzymałby sprzedając bez pomocy agenta. Nawet mniej, bo musi zapłacić państwu podatek od usługi maklera.
Przemysł Nieruchomości (a jakże!) wyćwiczył publikę, by dodawała wysokość prowizji do ceny, jaką sobie życzą. Jest to niebagatelna suma. Największe łączne obroty mają ogromne firmy obejmujące działalnością całą Kanadę, a nawet mające zakres międzynarodowy. W milionowym mieście, rocznie obraca się tysiącami mieszkań i domów. Prowizje sumują się do dziesiątków – setek milionów CAD rocznie. Za niezbyt ciężką pracę. Lwią część prowizji zabiera „biuro macierzyste”, które często z Macierzą ma tyle wspólnego, co NATO z Serbią.
Kupiec płaci za nabytą posiadłość, czyli opłaca właścicieli w centralach obu agentów. Gdyby nie prowizje, cena kupna mogłaby być niższa, co najmniej o połowę wartości prowizji, a w najlepszym wypadku – o całą prowizję. Sprzedający, szczególnie przy konkurencji ze strony innych posiadłości na rynku w tym samym czasie, sprzedają sami, ogłaszając cenę obniżoną o wartość prowizji. Sprzedają najszybciej, a w ręku zostaje im tyle, co klientowi Maklera. Sprytniejsi kasują połowę prowizji, a spece – całość.
Hipokryta i krętacz
Szewczyk manipuluje w swej samoreklamie pozbawioną podejrzeń publiką i… Redakcją, która nie sprawdziła tej dobrej monety, za jaką się podawał. Były głosy za zachowaniem ostrożności, a nawet nieznacznych podejrzeń, ale nawał roboty usunął je na dalszy plan. W wirze pracy, daliśmy się ponieść łajdackiemu nurtowi. Redakcja cieszyła się, że zamiast oszusta, Zbigniewa Świderskiego, ma kompetentnego dyrektora handlowego, inżyniera i specjalistę od nieruchomości zarazem. Aż pękła szewczykowa bańka.
Na przesłuchanie skargi Kupca przed komisją RECO dnia 3.10.2003 roku, Szewczyk się nie stawił. Co prawda zawiadomił prokuratora RECO, ale usprawiedliwienie przypomina lata, gdy spó?nialiśmy się na lekcje. Komisja dochodzeniowa przystąpiła do ustalenia, czy przesłuchanie powinno odbyć się mimo to.
Na wstępnym przesłuchaniu 14.8.2003 roku, pozwany i RECO uzgodnili datę następnego przesłuchania. Szewczyk zobowiązał się też powiadomić RECO w przypadku, gdyby wziął prawnika do obrony. Niecały tydzień przed wyznaczonym przesłuchaniem, Szewczyk zawiadomił RECO (27.9.2003 roku), że nie będzie mógł się stawić, bo jest w toku rozprawa sądowa dotycząca jego i Kupca, a RECO nie ma jurysdykcji ponad organem sprawiedliwości. Szewczyk nadmienił także postępowanie prawne w sprawie Szewczyka i innego Maklera oraz zażądał od RECO przesunięcia daty przesłuchania, bo on i system sprawiedliwości są nadużywani.
Szewczyk zasugerował również, iż jego oponent (tzn. Kupiec i/lub Makler) specjalnie organizują przesłuchanie w RECO przed rozprawą sądową. Podobno Makler dokonał infiltracji RECO, więc rządzi on komisją, by postanawiała na jego korzyść. Szewczyk nie zaproponował innej daty przesłuchania, ani nie napisał, kiedy mógłby się stawić.
29.9.2003 roku, prokurator RECO poradził Szewczykowi wziąć adwokata do pomocy, bo przesłuchanie zaplanowane na 3.10.2003 roku nie będzie przesunięte. Spodziewana sprawa sądowa nie jest wystarczającym powodem, by odraczać.
Paluszek i główka
Prośby o odroczenie, przedstawione więcej niż 5 dni przed wyznaczoną datą przesłuchania, muszą mieć zgodę drugiej strony. Jeśli jej nie ma, przesłuchanie odbywa się i na jego początku można wtedy przedstawić żądanie odroczenia. Przesłuchania nie można jednak przełożyć li tylko z powodu zagrożenia sprawą sądową, lub z powodu innej sprawy będącej w toku, powstałych z faktów lub kwestii tych samych lub podobnych, co w sprawie przed RECO.
1.10.2003 roku, Szewczyk napisał do RECO, że miał operację i dlatego nie będzie mógł stawić się na przesłuchanie. Po rzekomej operacji, gardło nie pozwalało mu skutecznie się porozumiewać. Rzekomy lekarz zalecił mu unikać ekstensywnego porozumiewania się ustnie, co najmniej przez 2 miesiące. Szewczyk wymienił w tym samym liście nazwiska i numery telefonów jakichś osób (chyba lekarzy – orzekł RECO).
Następnego dnia, RECO zażądało pisemka od chirurga, który teoretycznie operował Szewczyka. Pisemko nie wpłynęło do czasu przesłuchania, Szewczyk nie stawił się osobiście, aby prosić o odroczenie, ani nie przysłał reprezentanta. Więc przesłuchanie odbyło się bez niego.
RECO nie ma żadnego obowiązku badać okoliczności żądań odroczenia. Ciężar uzasadnienia prośby o odroczenie spoczywa na stronie wnoszącej. W przypadku braku zgody strony przeciwnej, wnoszący ma obowiązek należytego uzasadnienia swej prośby.
Orzeczenie
W liście Szewczyka z 27.9.2003 roku, nie było wzmianki o operacji. Szewczyk skupił się wtedy na sprawie sądowej będącej w toku i na podejrzeniu, że proces w RECO manipuluje nieprzyjazny Makler. Po dosadnej odpowiedzi prokuratora RECO, że sprawa sądowa nie jest uzasadnieniem odroczenia, Szewczyk wyciągnął z rękawa wymówkę o operacji. W żadnej korespondencji do RECO Szewczyk nie zaproponował nowej daty przesłuchania, ani nie przedłożył pisemnego dowodu problemu z gardłem.
Orzeczenie RECO: Z tych powodów, Komisja zdecydowała przeprowadzić przesłuchanie (pod nieobecność Szewczyka), ponieważ ciężar uzasadnienia odroczenia spoczywa na nim. Szewczyk przyniósł sobie uszczerbek, nie stawiając się przed Komisją lub nie przysyłając reprezentanta. Po wysłuchaniu zeznań Kupca, komisja wywnioskowała, że zarzuty przeciw Szewczykowi są poparte bezspornymi, przekonywującymi dowodami.
RECO ukarało Szewczyka karą w wysokości 12 tys. CAD, płatną w terminie 60 dni od daty wymierzenia, oraz zażądało zwrotu kosztów w wysokości 1750 CAD, płatnych w terminie 30 dni. Szewczyk nie zapłacił kar na czas. RECO zarządziło natychmiastowe wypowiedzenie jego członkowstwa i wygaśnięcie jego rejestracji, zgodnie z kanadyjską Ustawą o Maklerach Nieruchomości i Handlowych (Real Estate and Business Brokers Act). Pan Bohdan Szewczyk i jego firma jednoosobowa, Bohdan Szewczyk Real Estate Services, nie mają odtąd licencji.
No to co?
Szewczyk ma gdzieś „wyrok” RECO. Na stronach internetowych www.globalserve.net/~bszewczyk, ogłaszanych od karty wizytowej maklera po anonse, podaje numer swej licencji: 2500645 (www.globalserve.net/~bszewczyk/agreement.html). Miejmy nadzieję, że nie jest to numer licencji RECO, bo za takie oszustwo grozi jeszcze surowsza kara. W swojej podróbce „Info nurt 2”, jak kiedyś u nas (za darmo), zamieszcza w każdym wydaniu ogłoszenie na pół strony, w nadziei zwabienia ofiar.
Ogłoszenie do potencjalnych klientów (nieznanych mu, dopóki nie skontaktują się), obiecuje: Drogi Właścicielu: mam dla Ciebie kupca Twojego domu za gotówkę!!!!!!!!!!!!!!!!! (www.globalserve.net/~bszewczyk/agreement.html). Tymi słowy agenci łapią frajera na maklerski haczyk. W jaki sposób ktoś, kto na oczy nie widział mojej posesji, już zdecydował ją kupić? Za gotówkę!? Przyniesie mi worek banknotów (podrobionych?), a ja będę się trząsł ze strachu w drodze do banku! Nie ma sprzedaży takich rzeczy za gotówkę. Kupiec płaci przelewem bankowym, nadzorowanym przez prawnika po każdej stronie.
Colombo
Na www.globalserve.net/~bszewczyk/reklama.html, jest kolejny przykład szewczykowego z głupia frant „biznesu”: Colombo System, znanego z reklam w byłym „Info nurcie”. Znów coś dla frajera – dla maklerów tym razem. Trzeba nie lada wiary w naiwność ludzką, by liczyć na idiotę wśród maklerskiej braci. „Biznes” ten należy do najbardziej cwanych, acz legalnych, grup zawodowych.
Colombo System Szewczyka: przyślij mi 100 dolców na rok, a będziesz mógł używać tablicę o ustalonych przeze mnie wymiarach i kolorach. Tablice zamawiasz i opłacasz sam, ale za to możesz namalować na nich swoje nazwisko. Nie znalazłszy oddziału wskazanej firmy w Vancouverze, sam namalowałem tablice i przyczepiłem do płotu.
Przepraszam, że zmieniłem kolory i rozmiary. Jednym pociągnięciem (piły, pędzla i śrubokręta) zaoszczędziłem 220 CAD, plus 100 CAD na opłacie za Colombo. Gdybym zamówił tablice z zakładu, z pominięciem Szewczyka, też by mi się opłacało – 40 CAD taniej! Szewczyk widocznie opatentował kolory i zażądał za to od producenta 20 CAD prowizji od tablicy.
Dostawałem parę telefonów dziennie, aż znalazł się Kupiec. Podzieliliśmy „maklerską prowizję” na pół. Chciałoby się zanucić „Oj, Szewczyku, nie bąd? głupi...” ale na emigracji zapomniałem słów.
...czy o drogę pyta?
Komisja RECO zwróciła uwagę na dziwne zachowanie Szewczyka. Okazało się, że w sprawie sądowej będącej w toku, którą bezskutecznie próbował się wykręcić, nie przychodząc na przesłuchanie w RECO, Szewczyk pozwał Kupca o 10 tys. CAD, jako bonus za perfekcyjną usługę i rekompensatę za rzekome oczernienie. RECO: nie ma absolutnie żadnego dowodu, że należał się bonus: Próba Szewczyka odwrócenia obowiązku zapłaty Kupcowi, 4290 CAD po kupnie posesji, w bonus należny Szewczykowi nie ma żadnej podstawy. W opinii Komisji, jest to próba Szewczyka zrobienia złota ze śmieci.
Komisja wstrzymała się od komentarzy na inne kwestie w pozwie Szewczyka w sprawie sądowej: wystarczy powiedzieć, że dokument ten jest pełen nieistotnej, bezładnej informacji, która nie ustosunkowuje się do jasno przedstawionego, skupionego Stwierdzenia Roszczeń.
RECO, podsumowując: Potraktowanie Kupca przez Szewczyka było nieprofesjonalne i nieetyczne. RECO udowodniło swe wszystkie zarzuty. Zamiast wziąć odpowiedzialność za swe postępowanie oraz spełnienie zobowiązań kontraktowych i finansowych wobec Kupca, Szewczyk próbował zmienić historię na swą korzyść, aby (a) oczyścić się od odpowiedzialności, (b) zyskać samemu w przyszłości, przez próbę uzyskania od Kupca wyłącznego pośrednictwa, na które jego klient nigdy się nie zgodził.
Taktyka patologiczna
Przypadki defraudacji przez Szewczyka wykazują wspólne cechy:
$ Na początku, zrobić dobre wrażenie (często czyimś kosztem), by zyskać zaufanie ofiary, knując za jej plecami.
$ Nakraść, dobrze się maskując „profesjonalizmem”, „grzecznością”, „ciężką pracą”, „osiągnięciami”, na które brak podkładki.
$ Krzyczeć złodziej! na ofiarę, kiedy go przyłapie. Grozić sprawą sądową.
$ Kiedy Szewczyk rozezna się w sytuacji, odwrócić oskarżenie na poszkodowanego, próbując zrobić złoto ze śmieci.
$ Przygotowawszy grunt pod nowe szwindle jeszcze podczas prowadzenia powyższych, przejść „godnie” do nowego „biznesu”.
Szewczyki to fenomen „wolnego” rynku. Pełno ich w Polsce, bo tam rynek bardziej wolny niż w Kanadzie. Kiedy trafi który do nas, jedzie jakiś czas na wozie zaufania, aż go zdzielą po łapach. Do tego czasu pozostaje społeczną patologią.
Mecenas
Materiał ?ródłowy
In the Matter of a Discipline Hearing Held Pursuant to By-law No. 10 of the Real Estate Council of Ontario – Bohdan Szewczyk, Respondent, Date of Decision: October 3, 2003, www.reco.on.ca/ccd_discipline_szewczyk.htm
Osoby zdefraudowane przez Bohdana Szewczyka, prosimy o kontakt z Redakcją, redakcja@wir.ca
Podziękowania dla firmy prawniczej „Wiru” za konsultacje.
Artykuł ukazał się w „Wir” nr 3 (były „Info nurt”). Prosimy o rozpowszechnianie. Informacje o obu magazynach i prenumeraty – patrz http://www.wir.ca
|
|
21 wrzesień 2004
|
|
Mecenas
|
|
|
|
Chyba zapomniano o poecie
sierpień 4, 2008
Zygmunt Jan Prusiński
|
Unia robi z nas durniów
Politycy pozwalają na to (czy za przyszłe posady?)
kwiecień 28, 2003
www.dziennik.krakow.pl
|
POLSKA - UNIA 13
listopad 24, 2002
Prof. Jerzy Nowak
|
Poprawność polityczna wedle posłanki PiS - Szczypińskiej
styczeń 7, 2009
Artur Łoboda
|
Wielkie afery PRL i PRL-bis
styczeń 18, 2003
(rem)
|
Kraków: działacze NOP aresztowani za działalność antyizraelską
styczeń 9, 2007
nop
|
"Pogańscy kapłani straszyli Unią Europejską"
kwiecień 17, 2003
Artur Łoboda
|
Błędna diagnoza
wrzesień 10, 2003
|
Pomocnicy dyktatora "budują demokrację"
kwiecień 16, 2003
Artur Łoboda
|
Sting i Penderecki przegrali z Rubikiem.
styczeń 13, 2007
|
Szwajcaria blokuje kolejne konta w "aferze sprzętowej"
sierpień 2, 2004
|
Władze w Iraku zatrudnią funkcjonariuszy reżimu Saddama
kwiecień 25, 2004
PAP
|
60 rocznica bitwy o Monte Casino
maj 18, 2004
Artur Łoboda
|
Odwrócić historię do góry nogami
lipiec 26, 2008
PAP
|
Amerykanska "strategia zapobiegania zagrożeniom" przez prowokowanie wojen?
marzec 17, 2006
Iwo Cyprian Pogonowski
|
Nie taka ta Unia Europejska i Konstytucja straszna.
marzec 23, 2005
Gregory Akko
|
Apekty cielesności - Chrześcijaństwo, a buntowniczy feminizm
kwiecień 11, 2007
Jan Wieczorek
|
Radio Blue FM złożyło doniesienie do prokuratury o
sierpień 2, 2002
(RMF)
|
Polska przeszkodą na drodze do rewolucji światowej
listopad 28, 2007
Iwo Cyprian Pogonowski
|
10 lat Stowarzyszenia Primum Non Nocere
listopad 28, 2008
Adam Sandauer Przewodniczący Stowarzyszenia
|
więcej -> |
|
